🏠 부동산 등기할 때 왜 국민주택채권을 사야 하나요?
아파트를 분양받거나, 집을 살 때 “국민주택채권을 매입하셔야 합니다”라는 이야기를 한 번쯤 들어보셨을 거예요. 하지만 “채권은 왜 사야 하고, 왜 내 돈이 더 들어가는 거지?” 하는 의문이 들 수밖에 없죠.
이번 글에서는 국민주택채권이 무엇인지, 왜 매입해야 하는지, 그리고 어떤 기준으로 금액이 달라지는지까지 2025년 기준으로 깔끔하게 정리해드립니다.
📌 국민주택채권이란?
국민주택채권은 정부가 주택건설 자금을 마련하기 위해 발행하는 채권입니다. 부동산 등기를 하려면 일정 금액의 이 채권을 의무적으로 매입해야 등기가 가능해요. 쉽게 말하면, "국가에 일정 금액을 잠시 빌려주는 것"이라고 보면 됩니다.
🤔 그럼 왜 본인 돈이 더 나가요?
채권은 만기까지 보유하면 원금을 돌려받을 수 있어요. 하지만 대부분의 사람은 채권을 바로 팔아버리기 때문에, 시장 시세(할인율)에 따라 액면가보다 적은 금액을 돌려받게 돼요.
이때 생기는 차액이 바로 본인부담금입니다.
예를 들어 1,000만 원어치 채권을 샀는데, 730만 원에 팔면 → 실제 내 주머니에서 빠져나가는 돈은 270만 원이에요.
✅ 국민주택채권 매입 기준은 어떻게 정해질까?
많은 분들이 “주택 면적이 85㎡ 초과면 비율이 높다”고 오해하시지만, 2025년 기준, 면적은 매입 기준에 영향을 주지 않습니다.
국민주택채권 매입 기준은 아래 네 가지 요소로 정해집니다:
- 등기 종류 – 보존등기, 이전등기, 저당권 설정 등
- 부동산 종류 – 주택, 토지, 상가 등
- 취득 방법 – 유상인지, 무상인지
- 시가표준액 & 지역 – 금액과 소재지에 따라 매입률 다름
🧾 2025년 기준 국민주택채권 매입률 정리
| 부동산 종류 | 시가표준액 구간 | 특별시·광역시 | 기타 시·군 지역 |
|---|---|---|---|
| 주택 | 2천만 ~ 5천만 원 미만 | 1.3% | 1.3% |
| 5천만 ~ 1억 원 미만 | 1.9% | 1.4% | |
| 1억 ~ 1.6억 원 미만 | 2.1% | 1.6% | |
| 1.6억 ~ 2.6억 원 미만 | 2.3% | 1.8% | |
| 2.6억 ~ 6억 원 미만 | 2.6% | 2.1% | |
| 6억 원 이상 | 3.1% | 2.6% | |
| 토지 | 5백만 ~ 5천만 원 미만 | 2.5% | 2.0% |
| 5천만 ~ 1억 원 미만 | 4.0% | 3.5% | |
| 1억 원 이상 | 5.0% | 4.5% |
※ 상속, 증여 등 무상 취득은 일부 고액 건에 한해 매입 의무가 발생합니다.
※ 매입률은 국토부 및 채권 담당기관의 기준에 따라 매년 조정될 수 있습니다.
📉 채권을 바로 팔면 할인율이 적용돼요
국민주택채권은 대부분 5년 만기지만, 등기 후 바로 매도할 경우엔 할인율이 적용돼 손실이 생깁니다.
예: 5,000,000원 채권을 매입하고, 할인율 27%로 매도
→ 매도금액: 3,650,000원
→ 본인부담금: 1,350,000원
이 할인율은 매일 바뀌는 국고채 시세에 따라 정해지며, 법무사에게 등기를 맡기면 그날의 할인율 기준으로 자동 정산돼요.
💡 국민주택채권 매입 면제 대상 정리
| 국가기관·지방자치단체 | 공공 목적의 취득일 경우 |
| 종교단체·사회복지법인 | 종교용, 사회복지시설의 건축물·토지 등기 시 |
| 학교법인 등 교육기관 | 교육용 건물 또는 토지의 소유권 보존·이전등기 시 |
| 농·어·임업인 저당권 설정 | 영농·어업·산림개발 자금 대출 시 설정등기 |
| 중소기업 | 자가 부동산 담보로 금융기관 대출 시 저당권 설정 |
| 외국인투자기업 | 외국인투자촉진법에 따른 투자용 부동산 등기 |
| 건축허가 후 사용승인 건물 | 건축허가 당시 채권을 매입했다면, 보존등기 시 면제 |
| 무상취득 (상속·증여 등) | 일반적으로 채권 매입 의무 없음 |
💡 주의: 생애최초 주택 구입자는 국민주택채권 감면 또는 면제 대상이 아닙니다.
등기 유형, 목적, 법인 성격에 따라 면제 여부가 달라지므로, 실제 적용 여부는 반드시 등기소나 법무사에게 확인하는 것이 좋습니다.
✨ 마치며
부동산을 구입하면서 처음 접하는 ‘국민주택채권’, 매입 이유도 어렵고 금액도 애매하죠.
이번 글이 등기 준비에 도움이 되었기를 바라며, 더 궁금한 점은 댓글로 편하게 남겨주세요! 😊